Разъяснения и изменения нормативно-правовых актов
1.Заключать два договора подряда на выполнение геодезических и кадастровых работ незаконно
Письмо Министерства экономического развития РФ от 4 февраля 2020 г. N ОГ-Д23-910
Минэкономразвития считает незаконным заключение кадастровым инженером двух договоров подряда отдельно на геодезические измерения и на подготовку межевого или технического плана, в т. ч. при выявлении земельных споров о местоположении границ земельных участков, а также указание в межевом или техническом плане даты обследования пунктов государственной геодезической или опорной межевой сети ранее даты заключения договора подряда на кадастровые работы.
Такие действия являются основанием для приостановления кадастрового учета и (или) госрегистрации прав на соответствующий объект недвижимости.
2. Когда кадастровый учет и госрегистрация права собственности на жилой дом, расположенный на дачном участке, возможны
Письмо Министерства экономического развития РФ от 26 декабря 2019 г. N ОГ-Д23-11703 "О рассмотрении обращения"
Минэкономразвития считает возможными кадастровый учет и госрегистрацию права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке для ведения дачного хозяйства. Условие - правилами землепользования и застройки градостроительным регламентом, действовавшими на момент начала строительства, в отношении данного участка была предусмотрена возможность возведения жилого дома.
3. О госрегистрации прав на здание, расположенное на арендованном земельном участке, если срок договора аренды истек
Письмо Министерства экономического развития РФ от 24 декабря 2019 г. N ОГ-Д23-11501 О государственной регистрации права собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке, предоставленном по договору аренды, срок которого, указанный в договоре, истек, но при этом в Едином государственном реестре недвижимости содержится актуальная запись о зарегистрированной аренде соответствующего земельного участка
Минэкономразвития разъяснило, при каких условиях возможна госрегистрация прав на здание, расположенное на арендованном земельном участке, если срок договора аренды истек.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Если в ЕГРН содержится актуальная запись о зарегистрированной аренде участка, то госрегистратор прав должен в т. ч. убедиться, что на момент ввода в эксплуатацию здания договор считался возобновленным на тех же условиях, приняв меры по получению дополнительных сведений. Материалы может предоставить заявитель по своей инициативе.
Министерство напомнило о документах, предоставляемых на госрегистрацию и отметило, что объект не должен быть самовольной постройкой.
4. На демонтаж оконного проема должны согласиться все собственники помещений в многоквартирном доме
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 3 марта 2020 г. N 6370-ОГ/04 О согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме при демонтаже оконного проема
Минстрой разъяснил, что демонтаж оконного проема является реконструкцией и ведет к уменьшению размера общего имущества в многоквартирном доме. Данные работы возможны только с согласия всех собственников помещений.
Утепление балкона или лоджии возможно по согласованию с органом местного самоуправления. Однако граждане вправе заменять окна и балконные двери с низкой энергоэффективностью на окна и балконные двери с улучшенными качествами.
5. О нюансах корректировки сметной документации
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 2 марта 2020 г. № 7128-ИФ/09 О проведении государственной экспертизы проектной документации в части проверки достоверности определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства
Минстрой дал отдельные разъяснения по вопросу госэкспертизы проектной документации в части проверки сметной стоимости. Рассмотрены особенности внесения изменений в сметную документацию.
6. Минэкономразвития указало на нюансы оформления машино-мест, в т. ч. семейных
Письмо Министерства экономического развития РФ от 20 декабря 2019 г. № Д23и-44592 “О рассмотрении обращений”
Минэкономразвития разъяснило особенности кадастрового учета и госрегистрации прав на машино-места, размещаемые на эксплуатируемой кровле, а также на машино-места с зависимым въездом и выездом или семейные машино-места, доступ к которым осуществляется через смежные с ними машино-места.
В частности, указано, что машино-место может быть предметом договора участия в долевом строительстве, если оно расположено на этаже, а не на эксплуатируемой кровле. Местоположение машино-места может быть отображено в техплане на плане этажа или части этажа здания, сооружения (плане здания, сооружения), которые оформляются на основании поэтажных планов. В раздел "Характеристики объекта недвижимости" техплана машино-места включается информация об этаже, на котором оно расположено.
Нельзя совершать учетно-регистрационные действия в отношении машино-мест, доступ к которым осуществляется через смежные с ними машино-места. Такие объекты не участвуют в гражданском обороте как самостоятельные. Семейное машино-место должно участвовать в гражданском обороте в качестве единого объекта недвижимости, не предназначенного для раздела на самостоятельные.
7. О создании единого недвижимого комплекса из учтенных в ЕГРН объединенных единым назначением зданий и сооружений
Письмо Министерства экономического развития РФ от 20 января 2020 г. N Д23и-1189 О местоположении зданий, сооружений, входящих в состав контура единого недвижимого комплекса
Минэкономразвития разъяснило, что создание единого недвижимого комплекса (ЕНК) из учтенных в ЕГРН объединенных единым назначением зданий и сооружений, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, возможно, если в ЕГРН содержится описание местоположения всех объектов, входящих в ЕНК.
8. Собственник недвижимости имеет право пользоваться земельным участком, на котором она расположена
Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 марта 2020 г. N 305-ЭС19-22153 по делу N А40-221422/2018 Суд отменил вынесенные ранее судебные решения и направил дело о взыскании неосновательного обогащения на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку судами нижестоящих инстанций неверно определена дата возникновения у ответчика права собственности на принадлежащие ему объекты
Компания в 2005 году приватизировала земельный участок, на котором располагались объекты недвижимости ее и ответчика. По ее иску суды взыскали с него неосновательное обогащение за пользование этим участком. Они исходили из того, что ответчик зарегистрировал свои сооружения на нем только в 2011 году, следовательно на момент приватизации он не имел прав на эти объекты. Однако Верховный Суд РФ с этим не согласился и вернул дело на пересмотр.
Суды не учли, что ответчик зарегистрировал не новое, а ранее возникшее право собственности. Права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона о госрегистрации недвижимости, считаются юридически действительными и без госрегистрации. Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, ответчик имел такое же право на приватизацию земли, как и истец. Поскольку его права не были учтены при приватизации, он подал иск о признании права общей долевой собственности на спорный участок, где суд определит размер долей сторон.
9. Выполнение комплексных кадастровых работ станет возможным за счет заинтересованных в них лиц
Досье на проект федерального закона № 933960-7 “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (внесен 31.03.2020 Правительством РФ)
31 марта 2020 г. в Госдуму на рассмотрение поступил законопроект, которым:
- расширяется круг лиц, которые могут быть заказчиками комплексных кадастровых работ;
- предусматривается выполнение таких работ за счет заинтересованных лиц;
- уточняется перечень полномочий и обязанностей соответствующих органов власти при выполнении комплексных кадастровых работ за счет внебюджетных средств;
- устанавливаются особенности выполнения работ за счет заинтересованных лиц.
10. Самовольно реконструированный объект можно снести, только если его нельзя привести в первоначальное состояние
Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 февраля 2020 г. N 308-ЭС19-21484 по делу N А32-30003/2018 Суд отменил вынесенные ранее судебные акты нижестоящих инстанций, которыми удовлетворено требование о сносе самовольной постройки, и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суды не исследовали вопрос о возможности приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции в виде возведения пристройки, обязав снести спорный объект полностью, в том числе с частью, существовавшей до проведения реконструкции
Предпринимательница возвела над одноэтажным домом два этажа гостиницы и пристроила к нему еще два корпуса. Суды обязали ее снести всю постройку исходя из того, что участок не был отведен для гостиницы, нарушены максимальный процент его застройки и минимальные отступы зданий от границ участка. Однако Верховный Суд РФ вернул дело на пересмотр.
Самовольно реконструированный объект можно сносить лишь в том случае, если его нельзя привести в первоначальное состояние. Однако суды не исследовали возможность сохранения части, существовавшей до реконструкции. Они также не рассмотрели возможность сохранения первого трехэтажного корпуса, на возведение которого имелось разрешение. Для этого нужно было проверить отступления от выданных параметров, но суды этого не сделали. Они не выяснили, относится ли нарушение минимальных отступов к гостинице в целом или только к одной из пристроек, не выявили нарушения строительных норм и не исследовали безопасность здания в целом.
11. Как исключить из ЕГРН ошибочно внесенные объекты - разъясняет Минэкономразвития
Письмо Министерства экономического развития РФ от 21 марта 2019 г. N Д23и-8958 "О рассмотрении обращения от 7 февраля 2019 г. N 25/09-121"
Вопрос о том, является ли объект недвижимостью, решается на стадии разработки проектной документации и получения разрешительных документов. При этом полномочия кадастрового инженера по отнесению тех или иных объектов к движимым или недвижимым вещам законом не установлены.
В настоящее время не определен порядок исключения из ЕГРН сведений об объектах, которые были ошибочно внесены в реестр. Минэкономразвития считает, что необходимые действия могут быть.
12. Оформляем землю под линейное сооружение
Письмо Министерства экономического развития РФ от 3 апреля 2020 г. N ОГ-Д23-3220 "Об оформлении прав на земельные участки"
Минэкономразвития дало разъяснения по вопросу оформления прав на земельные участки в целях размещения линейного сооружения, состоящего из наземных и подземных частей.
13. Срок действия разрешений на строительство, квалификационных аттестатов на экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий продлят на год
Информация Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 13 апреля 2020 г. “Минстрой России продлит на год все разрешения на строительство, срок действия которых истекает до 1 января 2021 года”
Разрешения на строительство, срок действия которых истекает до конца 2020 г., продлят на год. Однако если застройщик подаст заявление о продлении на иной срок, то срок продлят согласно такому заявлению. Заявление можно подать через портал госуслуг и аналогичные региональные порталы.
Срок действия квалификационных аттестатов на экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий, срок действия которых истекает до конца 2020 г., также продлят на год. Документы будут принимать только через портал госуслуг. Документы о стаже при этом должны быть подписаны УКЭП. Выдавать аттестаты на бумажном носителе не будут.
По окончании карантинных выходных проверка знаний в форме тестирования и в форме устного экзамена будет проводиться в установленном порядке.
14. Кадастрового инженера не исключат из СРО, если он вовремя не предоставил акт согласования местоположения границ земельного участка из-за самоизоляции
Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 2 апреля 2020 г. № 18-02749-МС/20 О привлечении кадастрового инженера к ответственности
Кадастровый инженер обязан хранить акты согласования местоположения границ земельных участков и передавать их в орган кадастрового учета объектов недвижимости в установленный срок.
Если в течение 45 рабочих дней со дня проведения кадастрового учета акт, электронный образ которого включен в состав ранее предоставленного межевого плана, не поступил в орган, то он обязан в срок не более 5 рабочих дней уведомить об этом в т. ч. СРО, членом которой является кадастровый инженер, выполнивший работы.
Росреестр разъяснил, что в период действия режима самоизоляции нарушение кадастровым инженером срока предоставления оригинала актов в орган кадастрового учета не может являться основанием для исключения инженера из СРО.
15. Росреестр напомнил, в каких случаях лицензии на геодезические и картографические работы переоформлять не нужно
Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 22 апреля 2020 г. “Изменились правила лицензирования геодезических и картографических работ”
Не требуется переоформлять лицензию на выполнение геодезических и картографических работ при изменении места нахождения организации или места жительства ИП, при переименовании географического объекта, улицы, площади, изменения нумерации, мест ведения деятельности.
Также не нужно переоформлять лицензию при реорганизации предприятия в форме преобразования, слияния или присоединения.
В 2020 г. лица, имеющие лицензии, освобождены от плановых проверок. Внеплановые проверки соискателей лицензий и лицензиатов, направивших заявления о предоставлении или переоформлении лицензий, будут проводиться дистанционно.
16. О включении реквизитов квалификационного аттестата кадастрового инженера в разделы технического и межевого планов
Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21 февраля 2020 г. N 18-01516-ВС/20 Об определении перечня сведений о кадастровом инженере
Законодательством не предусмотрено включение в разделы технического и межевого планов реквизитов квалификационного аттестата кадастрового инженера. Однако поскольку реквизит "номер квалификационного аттестата кадастрового инженера" в XML-схемах MP_v06 и TP_v03 является обязательным и заполняется по определенному шаблону, в XML-документах, создаваемых на основании указанных XML-схем, целесообразно заполнять данный реквизит нулями по используемому шаблону в элементе схемы.
17. Росреестр выпустил разъяснения по определению контуров объектов капстроительства
Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 13 апреля 2020 г. N 3214-АБ/20 "Об определении контуров объектов недвижимости"
Росреестр разъяснил порядок определения контуров объектов капстроительства.
Если фундамент, крыльца, пандусы, приямки, наружные спуски в подвал, рампы, отмостки, лестницы, в том числе эвакуационные, колонны, арки (проезды), галереи, консоли, балконы являются конструктивными элементами (элементами строительных конструкций) здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, в отношении которого проводятся кадастровые работы, и отображены в проектной документации, то проекции таких конструктивных элементов включаются в контур.
В зависимости от объемно-планировочного решения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства указанные конструктивные элементы могут быть разнообразно расположены по отношению к уровню поверхности земли, что позволяет включать их в контуры разного типа.
Контур здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, имеющих наземные, надземные и (или) подземные конструктивные элементы, будет представлять собой совокупность контуров разного типа, которые могут полностью и (или) частично совпадать, пересекаться или располагаться полностью внутри друг друга.
Рассмотрен вопрос об отражении контуров в техническом плане.
18. Росреестр указал на нюансы согласования заявлений с предложениями об установлении границ зон затопления, подтопления
Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 2 апреля 2020 г. N 18-02795-МС/20 "О согласовании документов на установление зон затопления, подтопления"
Заявления в формате XML с предложениями об установлении границ зон затопления, подтопления могут быть согласованы при отсутствии в ЕГРН сведений о береговой линии водного объекта, оказывающего негативное воздействие.
При этом в сопроводительном письме необходимо указывать результаты пространственного анализа поступивших материалов, включая данные о наличии/отсутствии сведений в ЕГРН о береговой линии водного объекта, оказывающего негативное воздействие, и о невозможности проверки соответствия местоположения формируемой зоны данному водному объекту.
При согласовании на графическом описании местоположения границ зоны вместе с печатью и подписью уполномоченного лица проставляется отметка с реквизитами сопроводительного письма.
19. ЕГРН: возможность описания местоположения частей границ муниципальных образований должна сохраниться
Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 1 апреля 2020 г. N 18-02709-МС/20 О внесении в ЕГРН сведений о частях границ муниципальных образований
Росреестр не поддержал предложение об исключении возможности описания местоположения частей границ муниципальных образований и внесения сведений о таких частях в ЕГРН.
Если государственный кадастровый учет земельного участка проведен до установления границы муниципального образования в районе местоположения такого участка, то при последующем установлении границы МО должны учитываться сведения о местоположении границ земельного участка, информация о котором внесена в ЕГРН.
20. Кадастровый учет блока жилого дома блокированной застройки возможен
Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2020 г. N 14-05253/20 О возможности постановки на государственный кадастровый учет блока жилого дома блокированной застройки
Росреестр разъяснил, что блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением "жилое" (например, с наименованием "жилой дом блокированной застройки", "блок жилого дома блокированной застройки"). Условия - вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем такого дома; дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.
21. Росреестр разъяснил, что учитывать при приостановлении регистрации права собственности на индивидуальные жилые дома из-за несоблюдения требований к количеству этажей
Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 мая 2020 г. N 4200-АБ/20 "О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства"
При рассмотрении вопроса о приостановлении кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав учитывается количество надземных этажей здания (объекта ИЖС), а не общее количество его этажей (с учетом подземных).